La hipoteca inmobiliaria en Cuba.

Por Laritza Diversent.

El pasado 20 de enero, se cumplió un mes de la entrada en vigor del Decreto-Ley No. 289, "De los créditos a las personas naturales y otros servicios bancarios", el cual incrementa y diversifica la oferta de créditos a los ciudadanos, por parte de las instituciones financieras cubanas.

La nueva disposición parte de la política monetaria aprobada en el Sexto congreso del Partido Comunista de Cuba, el pasado 18 de abril, la que modificó el "Código Civil" para redefinir el contrato de préstamo bancario y agregar la hipoteca inmobiliaria, como garantía de cumplimiento.

La institución jurídica constituye una garantía reconocida internacionalmente para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas de créditos financieros. En Cuba, estuvo en desuso por más de 50 años en el sistema legal, y es totalmente desconocida por la mayoría de los ciudadanos.

El referido decreto ley, emitido por el Consejo de Estado, aprueba su constitución sobre viviendas ubicadas en zona destinadas al descanso o veraneo, y solares yermos, ambos de propiedad personal, que hasta entonces no se reconocía en las leyes civiles vigentes.

En 1974, fue derogado en Cuba el procedimiento sumario para el cobro de créditos hipotecarios, regulados en la Ley Hipotecaria extensiva a Cuba por la Ley del 14 de julio de 1893, y su Reglamento. Ambas normas, aun vigentes en el sistema legal, fueron consideradas contrarias a los principios del sistema socialista.

No fue hasta noviembre de 2000, que el gobierno de la Isla, por medio del Decreto Ley 214, introdujo en el sistema legal normas que posibilitaron la constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles, propiedad de entidades económicas cubanas dedicadas al desarrollo inmobiliario, que contrajeran obligaciones con instituciones financieras extranjeras.

No obstante, la constitución de la hipoteca necesitaba la autorización del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros. El Estado cubano, además, se arrogó el derecho preferente para la adquisición de los títulos hipotecarios mediante el pago de su valor cuando sus propietarios por cualquier motivo decidan venderlos, cederlos o traspasar su dominio.

Según la nueva disposición, la hipoteca se constituye exclusivamente a favor de las instituciones financieras, por el valor que resulte de la tasación actualizada del inmueble, formalizada mediante escritura notarial e inscriptas en el Registro de la Propiedad.

Vencido el plazo para el pago del crédito concedido, sin que se hubiere honrado o reestructurado la deuda, la institución financiera está facultada para ejecutar la hipoteca, conforme a los trámites establecidos en la legislación vigente.

El Decreto-Ley 289, también modificó la "Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico", para dar fuerza ejecutiva a los contratos derivados de operaciones crediticias realizadas exclusivamente por las instituciones financieras, como títulos de créditos líquidos, vencidos y exigibles.

No obstante, consideran inembargables la vivienda permanente del deudor, los bienes de uso imprescindible para la vida doméstica de su propiedad personal, las pensiones alimenticias y de la seguridad social. Sin embargo, una de las principales críticas a esta normativa,, y que pone en duda su aplicación práctica, radica en la subvaloración de los bienes inmuebles en la tasación oficial.

¿Las instituciones financieras otorgarán créditos, garantizados con hipoteca, que según la tasación oficial tendrían un valor inferior al préstamo que solicita? Actualmente el valor de la venta de una vivienda o terreno en el mercado inmobiliario informal, supera al que puede constituirse mediante crédito hipotecario.

Otro punto de fricción está en las posibles fuentes de amortización y la capacidad de pago del solicitante. ¿Se arriesgará un trabajador a recibir un crédito, ofreciendo como fuente de amortización para saldar un crédito hipotecario, solamente con un tercio del salario establecido por el Estado? La nueva modificación representa un paso de avance en el tráfico jurídico y financiero, y deja el camino abierto para que en un futuro cercano pueda aplicarse, en toda su extensión legal, la hipoteca inmobiliaria. Sin embargo, también lo llena de inseguridad, sobre todo para aquellos que soliciten créditos y no tengan otra forma de asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Por una parte, porque en el sistema socialista no existen mecanismos reales de participación de los ciudadanos en la toma de decisiones. Por otra, por la facilidad con que el ejecutivo puede modificar, e incluso derogar, leyes aprobadas por el órgano legislativo.