Registro de la propiedad en un régimen comunista.

Por Elías Amor.

Una nota escueta en la edición del diario oficial del régimen castrista, Granma, hace referencia al XXVIII Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral que está realizando sus sesiones en La Habana. Raúl Castro introdujo entre los llamados "Lineamientos" una serie de medidas destinadas al "perfeccionamiento y modernización de los registros en nuestro país, como garantía indiscutible de seguridad jurídica".

Y desde entonces, se ha puesto en marcha un proceso de reordenamiento de los registros públicos cuyo objetivo es atraer a la inversión extranjera, ofreciendo así un respaldo legal a quienes desean realizar algún tipo de operación en la Isla.

No lo tienen fácil. A pesar de los esfuerzos realizados y de las generosas ayudas de la Agencia Española de Cooperación (AECID) al Colegio de Registradores de España para dar formación a los nuevos responsables de las oficinas registrales, las autoridades castristas reconocen la existencia de debilidades, que si bien permiten constatar que el país ha dado algunos avances, lo cierto es que "se mantiene una notable dispersión de la actividad registral (hay más de 200 registros) y se aprecia un desarrollo desigual en la informatización de las oficinas", entre otros muchos problemas.

Con todo, la actividad de los registros sigue sin alcanzar los indicadores de otros países, lo que confirma su atraso y escasa capacidad para dar servicio (la expedición anual de más de dos millones de certificaciones del Registro Civil que desborda ampliamente los recursos existentes, sigue siendo muy baja en relación con otros países de la región de nivel de desarrollo similar).

A diferencia de lo ocurrido en el pasado, ahora las autoridades creen que el papel de los registros es fundamental. Y lo justifican "a la luz de las oportunidades de negocio que ofrece Cuba, para que los inversores sientan confianza dentro de la compleja maquinaria que eso supone".

Un poco de historia vendría muy bien para situar la naturaleza del problema en su justa medida.

Con la llegada de los "revolucionarios" el 1 de enero de 1959, en Cuba se trastocó plenamente el marco de relaciones jurídicas, vigente desde los tiempos de la Colonia, produciendo un impacto muy negativo sobre el sistema registral. La propiedad estatal pasó a ser el eje fundamental del sistema económico, mediante la aplicación de leyes y otras normas que produjeron la nacionalización y confiscación de los bienes pertenecientes a los agentes privados.

Algunas de las modificaciones introducidas en el sistema registral tuvieron consecuencias desastrosas sobre el sistema económico. Por ejemplo, la Ley de Reforma Agraria, de 17 de mayo de 1959, que declaró la propiedad del Estado sobre las fincas rústicas no inscritas en los Registros de la Propiedad; la expropiación de tierras con superficie superior a 30 caballerías; la entrega de 2 caballerías de tierra a cada familia campesina para su puesta en explotación o la creación de una sección del Registro de la Propiedad para la inscripción de las resoluciones-títulos-entregados a los beneficiarios de la Ley. Destacar que esta sección nunca llegó a ver la luz. Posteriormente, la segunda Ley de Reforma Agraria, de 3 de octubre de 1963, determinó la extinción de las garantías reales e hipotecarias inscriptas a favor de personas naturales o jurídicas. Los registros de la propiedad agrícolas dejaban de tener validez.

De igual modo, otra de las leyes que produjo más desastres a la economía cubana en aquellos años, fue la de Reforma Urbana, de 14 de octubre de 1960, que estableció de forma coercitiva la nacionalización de viviendas en alquiler a sus propietarios, al tiempo que entregaba el usufructo de las mismas a sus moradores, por medio de un contrato de compraventa con reserva de dominio en favor del Estado. La Ley referida estableció la creación de una sección de la propiedad urbana en los Registros de la Propiedad para la inscripción de los títulos otorgados sobre la vivienda. Esta sección tampoco llegó a ver la luz. El patrimonio inmobiliario privado cubano construido durante décadas, simplemente desaparecía en cuestión de meses.

La aceleración de los cambios introducidos por el régimen comunista en el marco de los derechos de propiedad privada supuso la prohibición de la constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, y con ello se quebró al sistema bancario y financiero. Como consecuencia de todo este impulso "revolucionario" sobre la propiedad privada, en la década de los 60 los registros de la propiedad empezaron a perder importancia práctica y, con ello, la publicidad registral, su principal función social, fue sustituida por decisiones de tipo administrativo tan a gusto del entonces ministro del ramo, Ernesto "Che" Guevara, que entendía que todos los bienes inmuebles tenían que estar bajo control absoluto de los organismos relacionados a nivel administrativo con su uso o disposición.

Las transformaciones en el marco de los derechos de propiedad quedaron cerradas con la Ley 1.028 de 1962, que asignó al Ministerio de Justicia el traspaso a las empresas y entidades estatales de los inmuebles urbanos previamente confiscados y nacionalizados sin compensación, y tiempo después, se centralizaron los registros de la propiedad, hasta entonces de titularidad privada, en el Ministro de Justicia, al tiempo que se establecía el Registro de Medios Básicos Estatales cuyo objetivo era proceder a la declaración de la propiedad estatal socialista.

El golpe de gracia a los registros existentes en el país llegó en 1965, cuando se promulgó la Ley 1.180, que supuso la práctica desaparición de la Ley Hipotecaria de 1893. La norma encargaba al Ministerio de Justicia la organización y funcionamiento de los Registros de la Propiedad, la eventual división y creación de Registros, incluso el nombramiento de los registradores. También disponía los títulos a inscribir, el arancel a aplicar en su caso, y eliminó de la competencia de los tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les había asignado en lo relativo a la atención y supervisión de las oficinas registrales. De ese modo, poniendo los tribunales de justicia al servicio del Gobierno, la división de poderes, legal, judicial y ejecutivo, quedaba eliminada de la realidad social cubana.

Aquel cúmulo de reformas atentatorias contra los registros y los profesionales que prestaban sus servicios en los mismos, así como la desaparición de cualquier vestigio de propiedad privada, trastocó completamente el marco de los derechos de propiedad en la economía cubana, causando la dinámica que conocemos bien. En el largo período que transcurre desde los años 60 hasta los "Lineamientos" de Raúl Castro, la actividad registral en Cuba ha tenido un comportamiento marginal, muy condicionado por el sistema imperante de derechos de propiedad privada, totalmente inoperantes en el país.

Las normas que se publicaron durante los años 80 tenían como objeto dar algún tipo de regulación al funcionamiento de los Registros de la Propiedad, en lo relativo a los inmuebles estatales, exceptúando las inscripciones de las viviendas y solares yermos. Sin embargo, produjo el efecto contrario con una práctica paralización de la inscripción de los títulos de propiedad personal y una pérdida de actualidad del tracto registral, referido a la continuidad de las transacciones de dominio. En Cuba, el tracto registral fue interrumpido durante largo tiempo,y los actos extrarregistrales se convirtieron en una actividad marginal.

Los primeros intentos por recuperar las señas de identidad históricas de los registros en Cuba llegaron de forma tímida con el Decreto-Ley 185, de 28 de mayo de 1998. A partir de entonces, el objeto era dar respuesta a la inversión extranjera fijando unos criterios a los procesos de transmisión de bienes inmuebles estatales y privados, disponiendo la inscripción obligatoria de todos los bienes inmuebles, las transmisiones de dominio, las cargas, las descripciones de nuevas obras, las variaciones constructivas y otros derechos sobre los bienes inmuebles; definiendo la función calificadora del Registrador en un doble sentido, determinando la efectividad jurídica del título y realizando el ajuste de las medidas y los lindes de las fincas. Todo ello en un marco de derechos de propiedad en el que lo privado continuaba siendo marginal en el conjunto de la economía. Algunos analistas observaron que este proceso suponía el inicio de la apropiación de los activos existentes en el país por parte de los sectores directamente relacionados con el poder.

Al Ministerio de Justicia se le encargó la creación de las condiciones materiales indispensables para el funcionamiento de los Registros y se organizó en todo el territorio un Registro de la Propiedad, con dependencias territoriales, bajo su dependencia.

A partir de 1999, el Gobierno decidió acometer un proceso de actualización del valor contable, de la descripción catastral y la inscripción en los Registros de la Propiedad de los bienes de titularidad estatal. Posteriormente, en 2003, se decidió dirigir y controlar el ordenamiento jurídico y catastral de los inmuebles de las zonas urbanas y rurales, estatales y no estatales existentes en el país, incluyendo el control contable para el universo inmobiliario estatal.

En 2000 se publicó la norma sobre la organización y el funcionamiento de los Registros Administrativos, y en 2001, se estableció la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, sentando las bases para la coordinación de la planificación física territorial, el urbanismo y la inscripción de los inmuebles en los Registros de la Propiedad. También se publicaron normas para la inscripción de los títulos inmobiliarios y otros derechos sobre los bienes inmuebles estatales y derechos sobre bienes de propiedad personal. Finalmente, en 2002, quedó establecida la obligatoriedad por las personas encargadas de la administración o posesión de un bien del patrimonio estatal de proceder a su inscripción en los Registros Públicos, en particular en el Registro de la Propiedad.

La historia desde entonces es bien conocida. La desconfianza de los cubanos hacia los registros es más que evidente, y no parece que se haga mucho uso de los mismos. En parte por falta de información, en parte porque se carece de algo que registrar, siendo aún la propiedad estatal de los medios de producción y activos de la economía el eje central del régimen. Se afirma que los registros pueden ayudar a la inversión extranjera. Lo dudo. No es este un criterio determinante en las decisiones del capital foráneo. Lo malo es que así pueden seguir para siempre.